阿勒泰市地区二中土地项目投资收益权标的介绍

项目详询：汉海拍卖 向经理

一、城市简介：

1、地理位置：阿勒泰市是阿勒泰地区地委、行署所在地，是阿勒泰地区政治、文化中心、旅游集散地。“阿勒泰”是哈萨克语，是“六月”之意。阿勒泰市位于新疆西北部，地处阿尔泰山南麓、准噶尔盆地北缘。地缘优势在于，阿勒泰市与蒙古、哈萨克斯坦、俄罗斯三国陆路相接。东、南与福海县接壤，西与布尔津县相邻，西南与吉木乃县交界，北面与蒙古人民共和国接壤，边境线长96公里。境内地形东高西低，呈典型的山麓地貌特征，自北向南呈明显的梯降式垂直分布，自上而下可分为北部山区、南部丘陵区和山间冲积平原区。市境南北长156公里，东西宽130公里，总面积1.1万平方公里；城市建成区面积10.62平方公里。全市总人口19.66万人，由汉族、哈萨克族等26个民族组成，其中汉族10.33万人,城区常驻人口8万人。

2、城市发展：阿勒泰市按照“山水宜居、生态园林、民族文化、休闲度假”的城市发展定位和“南延、北优、中部改造”的发展战略，将市区分为北、中、南三个区域发展，北部环境优美，着重提高品质，大力发展旅游服务功能；南部地势开阔，发展空间大，是城市高标准规划的新发展区；中部老城区地势狭长，定位于与新的规划区风格统一的旧城改造区。同时，充分利用城市自然条件，保护和发展城市生态环境和人文景观，注重老城特色风貌区保护，依托克兰河滨河景观形成“一带两区”景观格局，切实把阿勒泰市建设成为以北欧风格为主、突出山水特色，全疆少有的宜居、宜业、宜游的历史文化名城。

3、交通条件：阿勒泰市交通便捷，奎阿高速、216、217国道和319省道贯穿境内，连接起乌鲁木齐、奎屯、克拉玛依等北疆几个重点城市。阿勒泰市距乌鲁木齐公路距离670公里，航空距离443公里(飞行时间约1小时)，阿勒泰机场可起降波音737—707机型飞机，日通航班量最高达20余班次，年客运量达20万人次。

阿勒泰市作为阿勒泰地区中心城市、旅游集散地，目前正在搭建铁路、航空和道路三位一体的交通网络。阿勒泰市新火车站正在修建，飞机场的改建（打造国际航空运输港）、奎阿高速的通车和直通喀纳斯湖景区快速路的修建，将极大提升交通便利性。

4、旅游资源：阿勒泰市自然环境优美，气候宜人，空气优良，被评为全国十一个最优空气质量城市之一，也是全疆唯一入选城市。阿勒泰旅游资源更是得天独厚，距离“人间净土”美称的国家级自然保护区喀纳斯湖200余公里。2005年成功创建为“中国优秀旅游城市”。近年来，阿勒泰市以喀纳斯和可可托海两大5A级景区为依托，按照“依托城市、打造环线、串珠成链”的要求，不断加大基础设施建设，完善东西旅游环线建设，积极打造地区旅游中心节点城市和全国冬季旅游目的地。作为人类滑雪最早起源地，阿勒泰市拥有将军山和西域两大滑雪场，被喻为离城市最近的天然滑雪场，离市区仅1.8公里。将军山滑雪场2号雪道获得国际雪联认证，可举办 “大小回转”等国际赛事项目，现已正式通过国家5S级滑雪场评审，成为2016年全国冬运会的备选场地，是中国西北最顶级的滑雪场之一。

5、经济情况：近年来，阿勒泰市充分利用农产品、矿产、旅游和城市等优势资源，大力实施优势资源转换战略，有力推动全市经济跨越式发展。2013年1—9月完成生产总值45.7亿元，较上年增长12.8%；公共财政预算收入完成3.36亿元，同比增长40%；乡及乡以上工业增加值3.72亿元，增长12%；完成固定资产投资32.2亿元，增长43%；招商引资到位18.5亿元，增长48%；社会消费品零售总额完成18.2亿元，增长36%。2012年全市城镇居民人均家庭总收入为18463元 ，同比增长19.79%，其中可支配收入16629元，同比增长19.07%。人均家庭总支出为15317.76元，居民消费性支出人均11634.34元。

6、阿勒泰市房地产情况

2013年阿勒泰市商品房价格表

 二、投资收益权标的介绍

（一）项目概况

本项目涉及地区二中老校区占地面积约39739.1㎡（约59.6亩）的土地收储及新校区规划总面积63874.89㎡（约95.89亩）的部分工程建设。

后期地区二中老校区可供开发用地面积约33019.3㎡（约49.52亩），位于解放南路以东，用地性质为：商服用地，容积率：不大于3.5（暂定）。

投资收益权起拍价为3200万元（约65万元/亩）。价款包含现金部分1500万元（A）及工程部分1700万元(B)：

A：地区二中老校区内28户房屋拆迁、安置、补偿费用，约计：1000万元；校园园林设计（含前期费）约计：500万元。

B：新校区部分工程建设，工程的投资概算约计：1700万元；

投资权竞得人享有优先获得新校区剩余工程建设的代建权利。新校区剩余工程的概算约计：17352.45万元（含不可预见费1400万元）。

本次投资收益权拍卖竞买保证金为1000万元，投资权拍卖成交后竞得人所缴纳的竞买保证金转为投资权现金部分(A部分)，剩余现金部分一年内全部付清。

（三）阿勒泰市地区二中新校区工程的投资建设，具体内容如下：

1、校舍的投资建设

建设工期约18个月（具体工期以签订的投资代建合同为准）。

2、附属工程投资建设

建设工期约18个月（具体工期以签订的投资代建合同为准）。

3、不可预见费(考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容)约为1400万元。

以上费用合计：17352.45万元。

4、工程预算、费用定额依据：

（1）2010版《新疆维吾尔自治区建筑工程消耗量定额（实体项目）》、《新疆维吾尔自治区建筑工程消耗量定额（措施项目）及《2011年阿勒泰地区单位估价表（实体项目）、（措施项目）》

（2）《全国统一安装工程预算定额GYD-201-2000GYD-205-2000》及其配套的《全国统一安装工程预算定额2011年阿勒泰地区单位估价表》《建筑安装工程2011年阿勒泰地区单位估价表材料预算单价》

（3）《全国统一市政工程预算定额》（2001）、《全国统一市政工程预算定额阿勒泰估价表》（2002）

（4）《新疆维吾尔自治区市政工程费用定额》2002

（四）国有建设用地使用权出让

拟开发建设地块总面积约49.5亩，位于阿勒泰市解放南路以东，地区二中老校区用地。规划为商业服务性用地，容积率暂定3.5。政府在国有建设用地使用权拍卖前保留对规划条件进行调整的权利。

1、投资人按照约定按时保质保量完成地区二中新校区工程建设，老校区在搬迁后三个月内，由阿勒泰市国土资源局完成49.5亩土地的出让；

2、投资收益权成交价与国有建设用地使用权成交价之间的差价即为溢价，投资权竞得人对溢价部分享有一定比例的投资收益。

投资收益分配比例为：使用权每亩成交单价在100万以下的，投资权竞得人享有溢价部分70%的投资收益；使用权每亩成交单价在100万以上的，投资权竞得人享有100万元/亩以内溢价部分70%及 100万元/亩以上溢价部分30%的投资收益。

三、项目优势

1、项目地块位于阿勒泰市主干道解放南路东侧，老城区最繁华的黄金地段，地块周边配套完善，区位优势明显。

2、阿勒泰市目前没有一个大型的商业综合体，此项目建成后势必将成为老城区未来的核心商圈，升值潜力大。

3、此次投资权折合土地每亩单价为65万元，价格优势明显，后期收益空间巨大。

4、投资权竞得人享有优先获得地区二中新校区剩余工程代建的权利，工程总造价1.7亿元，阿勒泰市政府为建设新校区目前已自筹资金1.2亿元。项目由于是教育工程，必须招标,由政府为投资权竞得人量身打造招标文件。

5、工程付款方式为：施工单位进场，预付500万元；每月按照工程量支付70%的工程款；工程工期为18个月，1.7亿的工程，资金到位率70%，剩余30%在工程竣工后3个月内结算。